2000万円を不動産投資は危険?初心者がリスクを抑えて始めるには?

不動産投資

不動産投資の初心者の方向けに、不動産投資の危険性やリスクをお伝えし、そのようなリスクを抑えて、具体的に不動産投資を始める方法をお伝えします。

そもそも不動産投資は他の投資と何が違うの?

不動産投資とは、マンション一棟やアパートの一室などの不動産を購入し、そこから家賃収入を得たり、購入した不動産の価値が上がった時に、その不動産を売却して利益を得る投資手法のことをさします。

したがって、不動産投資には「家賃収入(インカムゲイン)」「売却益(キャピタルゲイン)」の2種類があります。

株式投資にも「配当収入(インカムゲイン)と「売却益(キャピタルゲイン)」の2種類がありますので、それに似ています。

不動産投資と他の投資との違い

ですが、株式投資やFXなどはハイリスク・ハイリターンと言われ、一回の取引で多額の損失を出してしまう可能性もある一方で、不動産投資の場合は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

何故かというと、それなりに大きな金額を投資することにはなりますが、家賃収入という長期的に安定した収入を得られる可能性が高い投資だからです。

この点は株式投資やFXとは大分異なりますので、近年は会社員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。続いて、不動産投資の主な危険性やリスクは下記になります。

不動産投資の危険性やリスクは?

不動産投資のリスク
  1. 物件価格の下落リスク(購入価格以上で売却できない)
  2. 空室リスク
  3. 家賃の滞納リスク
  4. 物件の老朽化リスク
  5. 地震・火災などの自然災害リスク
  6. 賃貸管理会社の倒産リスク
  7. 借り入れリスク(金利の上昇リスク)
  8. 不動産関連の法制度や税制が変わるリスク

特に物件価格の下落リスクに関しては、きちんと不動産物件の購入前に、どの物件を購入すべきか?は、非常に精査すべきポイントです。

そもそも土地の価格が下落している地域に物件を購入してしまっては、空室リスクも増える可能性も高いでしょう。また、売却益を得られるどころか、買い手がつかないといった自体も発生してしまうかもしれません。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリット
  1. すぐに物件を売って現金化することができない(=流動性が低い)
  2. 維持管理コストがかかる(修繕費や管理費、損害保険料、不動産管理会社の手数料など)
  3. 不動産取得から売却までに様々な税金がかかる(不動産取得税、固定資産税・都市計画税、売却時の譲渡税など)

続いて、不動産投資のデメリットには、すぐに換金化できなかったり、維持管理コストがかかる点が挙げられます。

もちろんこれらのデメリットは、きちんと収益が上がる物件を取得し、計画的な売却プランを検討しておけば、十分に対応できるデメリットにはなります。

また、税金面については後述しますがメリットもありますので、そのような税金もあるとの認識をしておく程度で良いかと思います。

以上が不動産投資のマイナス点になりますが、どんな投資にもメリットもあればデメリットもあります。ですので、きちんとそれらを踏まえ、投資の性質を理解した上で取り組むことが大切です。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリット
  1. 家賃収入を、安定的に長期的に得られる(=老後の年金の代わりになる)
  2. 多様な物件から、自分に合った物件を選べる(高利回りの物件、少額の自己資金から可能な物件など)
  3. 賃料や物件価格の変動は緩やかなため、計画的な資産形成ができる
  4. 土地が値上がりすれば、物件を売却して売却益を得られる(インフレ対策にもなる)
  5. 取得した物件を担保に、また新たな不動産投資に取り組むこともできる
  6. 生命保険の代わりになる

一方、不動産投資のメリットや一番の魅力は、長期的・安定的に収益を上げられることです。

また、将来的に経済成長や人口流入が見込まれる地域の確かな物件を購入すれば、いきなり不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは中々考え辛いでしょう。

不動産投資ローンの団体信用生命保険について

⑥の「生命保険の代わりになる」とは、銀行から不動産投資ローンを借りて不動産物件を取得する場合、「団体信用生命保険(通称「団信」と言います)」に加入することが義務付けられています。

こちらの保険に加入することで、万一借り手がローン返済中に死亡したり、高度障害などになってしまったとしても、返済中のローンは保険から支払われることになります。

ローンが返済されたのちに物件は残りますので、生命保険の代わりのような役割を果たすことなります。これらは分かりやすいメリットですが、加えて税金のメリットもあります。

不動産投資による所得税や住民税の節税メリット

不動産投資は、所得税・住民税・相続税など、様々な税金メリットを享受することができます。

例えば、購入した不動産は時間の経過と共にその価値が落ちていくと考えられるため、毎年その価値が落ちた分を「減価償却費」として必要経費(損金)に計上することができます。

そのため、取得した物件に対して、毎年数百万円の「減価償却」が可能であった場合、自身の給与所得からその損金を引くことができます。

ですので、最終的に課税される所得金額は低くなり、所得税や住民税の税率も下がるという仕組みです。

不動産投資による相続税の節税メリット

また、相続税に関しては、遺産の相続の際に、預金・債券・株式などはその時の「時価」で評価されますが、不動産物件の場合は「路線価」で評価されます。

路線価とは、道路(路線)に面する宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。

こちらの評価基準を使うと、実勢価格の70%〜80%で評価されるため、不動産物件の評価額も70~80%で評価されることになり、相続税の金額も低く抑えることができるという仕組みです。

初心者がリスクを抑えて不動産投資を始める方法

不動産投資

ここまでで、不動産投資のメリット・デメリットは理解して頂けたかと思いますが、それでは一体どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?

メリットやデメリットを理解したからといって、いきなり不動産物件を購入しようとするのはかなり危険です。例えば、下記のような疑問が残ります。

不動産投資のデメリット
  • どのような地域でどのような物件を購入すればいいのか?
  • 不動産物件はいつ購入すべきで、購入したらいつ売るべきなのか?
  • 銀行からローンを受ける上で、頭金はいくら必要なのか?
  • 税金を考慮した上での、最適な運用方法は?

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