不動産投資ローンの年収に対する融資額や審査基準は?会社員はいくら借りれる?

ローン

今回は不動産投資をする際に、「サラリーマンは銀行からいくら借りれるのか?」「サラリーマンが相談に行くべき銀行はどこか?」「銀行はサラリーマンのどこを見るのか?」などについてです。

不動産投資を始める目安は年収400万円〜500万円以上が一般的だと言われていますが、年収500万円以上じゃないと全ての銀行からお金を借りれないかというと、そういう訳ではありません。

なお、実際に不動産投資を行う際には、Renosyなどの不動産投資支援サービスを活用して、きちんとした不動産投資のプロに相談した方が、失敗確率を下げられるかとは思います。

サラリーマンは不動産投資で銀行からいくら借りれるのか?

ローン

一般的に、住宅ローンの場合は年収の7倍程度、不動産投資ローンの場合は年収の5倍程度は借りれると言われています。

従って、仮にあなたの年収が500万円で名の知れた上場企業などにお勤めなのであれば、大体2,000万円〜3,000万円ぐらいは借りれると考えて良いでしょう。

住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも金利も低めになっていますが、そもそもなぜ5倍〜7倍ぐらいを借りれるのかというと、銀行側もそのぐらいの期間で返済してもらいたいからです。

つまり、銀行からしたら、単純に10年間貸し出すよりも、5年間の方がリスクが少なくて管理も楽だからです。単純に年収の5倍であれば5年でお金を返済できるという訳ではありませんが、大体7年ぐらいで返済するような形となります。

銀行側も、長期間の貸し出しの場合は優良な貸出先を選ぼうとしますので、少なくとも初めて不動産投資に取り組む一般人には、そんなに高待遇でお金を貸し出すことはありません。

サラリーマンが相談に行くべき銀行はどこか?(年収別)

給料

続いて、メガバンクなどの格式高い銀行の場合、基本的にはお金持ちしか相手にしませんので、ご自身が保有している金融資産や年収別に行くべき銀行をご紹介します。

一般的には下記のような住み分けと考えて良いです。

  1. 年収500万円以下の方:日本政策金融公庫など
  2. 年収500万円〜1,000万円の方:地方銀行や信用金庫、スルガ銀行など
  3. 年収1,000万円以上の方:都市銀行や信託銀行など

不動産投資をこれから始めようという方は大体②に該当する方が多いかもしれませんが、おすすめなのは有名な地方銀行やネット銀行、スルガ銀行などを活用する方法です。

メガバンクなどの都市銀行に相談に行く場合は、すでに数千万円程度の金融資産がある方以外にはおすすめしません。メガバンクの場合はお金持ちのお客さんも多いので、一般人が訪問しても金利は優遇してもらえません。

そして何より銀行員の対応も雑になることが多いかと思います。銀行員側も自分の営業成績をあげたいため、お金持ちのお客さんの相手を優先したいのです。

銀行はサラリーマンのどこを見るのか?審査ポイント3つ

まとめ

それでは、実際に銀行に融資のお願いをしにいった場合、銀行側はサラリーマンのどこを審査するのでしょうか?

大きなポイントとしては、以下の3つがあります。

① 金融資産(今、お金もってるの?)

まずは「金融資産」を見られます。つまりは「貯金はいくらあるのか?」「不動産は持っているのか?」などです。すでに数千万円〜数億円の現預金を保有している方であれば、不動産ローンもかなり借りやすいことが多いと思われます。

ちなみに不動産ローンを借りようとしている銀行以外に大量に現預金を保有している場合には、その銀行の預金残高証明書などの提出が求められることもあります。

また、いくら現預金を大量に保有していても、それが借金であったらダメですので、銀行はその人の「負債」の部分もきちんと確認してきます。したがって「①金融資産」をより正確にお伝えすると、資産 − 負債 =「純資産」の部分を見られるということです。

② 収入(今、お金稼いでるの?)

次に見られるのが「収入」です。収入が給料のみの場合はその人の年収が見られますので、「源泉徴収票」の提出が求められます。

また、自分で確定申告をされている場合は、個人の「確定申告書」が求められます。基本的には年収の金額が大切ですが、勤務先自体も確認されます。例えば、無名の未上場ベンチャー企業で年収700万円の方よりも、上場企業で年収700万円のサラリーマンの方が評価は高くなるということです。

なぜならば、勤務先自体に「信用格付」という評価が存在するからです。「信用格付」というのは銀行の企業に対する評価のようなもので、この勤務先に対する評価が高ければ高いほど、お金は借りやすくなるのです。

つまり、俗に言う優良企業に勤めておいた方が、不動産ローンは借りやすくなるということです。

③ 物件の収益性(将来、お金稼げそうなの?)

最後に、その物件の「収益性」を見られます。これはより正確にいうと、物件の表面利回りではなく実質利回りと言われる部分です。

数式にすると、融資対象の物件から生まれる毎月の「キャッシュフロー(家賃収入 − 必要経費 − 借入金の元金や利子)」を確認されます。

銀行にとっては、不動産投資物件の収益性が高ければ高いほど返済可能性も高くなりますので、収益性は高い方が良いのです。

銀行審査におけるその他の重要ポイント

口コミ

以上3つが主なポイントにはなりますが、以下のポイントも気をつけておきましょう。

  • 過去にクレジットカードの延滞などの履歴はないか?
  • 不動産投資の資金使途や投資計画は明確か?

一度でもクレジットカードでの延滞などの履歴があると、金融機関が確認できる「データベース」上にその記録が残ります。いわゆる「信用情報」と呼ばれるものです。

金融機関では、その信用情報をパソコンで簡単に見ることができますので、借り手に「延滞」などのネガティブ情報があった場合は、非常にお金を貸しづらくなります。

また、銀行は不動産投資のためにお金を貸すので、それ以外にお金を使われては困ります。ですので、「きちんと貸したお金が不動産投資に使われるのか?、使う金額以上を貸していないか?」など、銀行側は「資金使途」も注意して見てきます。

したがって、銀行に融資を申し込みに行く際は、銀行に対しては自分が持っている情報をなるべく提出したり、きちんと情報を伝える「透明性の高い情報開示姿勢」が大切です。

不動産投資を始めるにあたっておすすめの方法

預金

以上になりますが、不動産投資に関する落とし穴は思った以上に多いです。自己流で不動産投資をして大きな損失を出してしまった例も、枚挙にいとまがありません。

そして何より不動産投資の場合は、失敗した際の損失額は「ソーシャルレンディング」などのリスクが軽減されている投資よりもずっと大きくなります。

ですので、不動産投資をこれから始めようという初心者の方は、「ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校」などの不動産投資スクールで不動産投資を勉強されてから始めるか、不動産投資のプロに無料相談されることをおすすめしておきます。

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