J-REITのリスクは高い?不動産投資信託の危険性を回避する方法

JREIT

ジェイリート(J-REIT)こと日本版の不動産投資信託は、近年人気の金融商品の一つです。

不動産に10万円程度の少額から投資をすることができ、平均利回りも3~4%超と高く、流動性も高い金融商品だからです。しかし、そんな人気のJ-REITにも、リスクやデメリットがあります。

REIT(不動産投資信託)はどの物件に投資しているのか不明瞭


出典:SBI証券

J-REITは、私たち投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を、投資家である私たちに分配してくれる金融商品です。

簡単に言うと、不動産投資のプロが、私たちの代わりに不動産物件を選定してくれて、投資をしてくれます。しかしながら、具体的にどのような不動産物件に投資をしているのかは、不明瞭です。

また、J-REITの中には、J-REITに投資をするJ-REITもあります。ですのでそうなってくると、もはやどのような物件に投資をしているのか、良く分からなくなってしまいます。

REIT(不動産投資信託)は誰が運用しているのか不明瞭


出典:投資信託協会

また、J-REITでは法律に基づいて、不動産投資法人と呼ばれる形態をとり、その法人が不動産物件に投資をしたり、資産保全の委託をしたりしています。

しかし考えてみると、こちらも具体的に誰が運用しているのかは不明です。そもそも不動産投資信託のみならず、実は投資信託は具体的に誰が運用担当者なのか不明なのです。

そのため、とあるJ-REITの過去の実績が良くても、今後もその運用担当者が継続して投資先の物件を選定し、運用を担当していくのかどうかも、実は分からないのです。

REIT(不動産投資信託)には倒産や上場廃止リスクがある

最後に、J-REITには、先ほどご紹介した不動産投資法人の倒産リスクがあります。また、上場している不動産投資信託の場合、何かしらの規制などで上場廃止となるリスクもあります。

また、自然災害が発生して物件が被災を受けた場合や、そもそも土地や物件の価値が低下してしまった場合は、J-REITの価格や分配金が低下するリスクもあります。

以上のように、J-REITにはメリットがある一方で、リスクも高い金融商品なのです。それでは、そんなJ-REITのリスクを抑え、上手に資産運用するためにはどうしたら良いのでしょうか?

J-REITのデメリットを改善した金融商品が誕生

そこでJ-REITのデメリットを改善した金融商品として近年人気になっているのが、不動産特化型のクラウドファンディングサービスのOwnersBookです。

上場企業のロードスターキャピタル株式会社が運営するOwnersBook(オーナーズブック)は、お金を借りたい不動産投資会社と、お金を貸したい個人投資家を、マッチングする仲介サービスです。

仕組みとしては、私たちの代わりにOwnersBookが、お金を貸して良い不動産投資会社を選定します。そうして、無事に不動産投資会社からお金が返済されれば、その金利分がリターンとなります。

こちらの仕組みの良い点は、OwnersBookが不動産業者を選定して実際にお金を貸し出す際に、不動産担保を取得する点です。

そのため、万一貸し出したお金が返ってこなかった場合でも、取得した不動産担保を売却することで、その損失を埋め合わせることができるのです。

全案件不動産担保付きで投資案件の概要が分かる

そして、Ownersbookの場合はJ-REITとは異なり、投資先の物件の案件概要がわかります。自分の大切なお金が一体どの物件に投資されるのか、なるべく具体的に分かった方が投資家としては安心です。

また、OwnersBookはサービス開始から過去3年間、貸したお金が返ってこなかったことはありません。つまり、貸し倒れ実績は0なのです。

さらに、このように物件の案件概要がわかりますので、将来的に自分が不動産投資に取り組む場合の、事前学習にもなります。

OwnersBookを利用するメリットとデメリット

このようにOwnersBookには様々なメリットがありますが、当然貸し倒れリスクは0ではありません。

また、一度投資をすれば、しばらくはほったらかしで良いというメリットがある一方で、裏を返せば、途中解約はできないというデメリットはあります。

ですので、数ヶ月〜3年程度は使わない、余剰資金で投資をするのが良いでしょう。また、OwnersBookには様々な案件が公開されていますので、自分の興味のある案件にだけ投資をすることが可能です。

上場企業のロードスターキャピタルが運営している

続いて、OwnersBookはJ-REITの不動産投資法人とは異なり、顔の見える経営をしています。

実際に、運営会社のロードスターキャピタル株式会社は、2017年に東証マザーズに上場し、経営メンバーの経歴のみならず、会社の財務内容も公式サイト(OwnersBook)で公開されています。

また、代表者の岩野氏も不動産投資のプロですが、運営会社には不動産投資のプロフェッショナルが集っています。

代表取締役社長 岩野 達志氏の経歴

東京大学農学部卒。一般財団法人日本不動産研究所にてキャリアをスタートし、不動産鑑定業務に従事。2000年よりゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンにて自己投資・運用ファンドの不動産取得部門、2002年以降はアセットマネジメント部門。

2004年からロックポイントマネジメントジャパンLLC ディレクターとしてエクイティ500億円以上、案件総額3,000億円以上を実行、ロックポイントグループの日本における不動産投資業務をリード。不動産鑑定士、宅地建物取引士。

出典:OwnersBook

OwnersBookは手数料が無料でJREITよりも安い

最後に、OwnersBookは手数料が無料です。唯一、OwnersBookの口座から自分の銀行口座に出金する時だけ、300円の手数料がかかります。

その他、口座開設も無料、口座の維持管理手数料も無料、案件に投資する際の手数料も無料です。これに対して、J-REITの場合は購入時や売却時に手数料が数%もかかったりします。

J-REITに手数料がかかってしまうのは、運用会社へ支払う費用があるからです。J-REITの場合は、法律上、不動産投資法人が運用会社に実際の運用を委託する仕組みになっています。

そのため、J-REITにはOwnersBookよりも手数料がかかってしまうのです。

OwnersBookはどんな人が利用していくら投資しているの?

OwnersBookは筆者も無料登録しておりますが、20代〜60代以上の方まで、性別問わず幅広い年代の方に使われているサービスです。

投資は1万円から可能ですが、実際には50万円以上を投資している人が半数以上です。利用者にはリピーターも多く、最初は少額から始めて、徐々に投資金額を上げていく方が多いようです。

今まで投資信託しかやったことがなかった方や、これから資産運用を始めてみようという方も、分散投資の一つとして、OwnersBookを利用してみても良いのではないでしょうか?

【口コミ】オーナーズブックの実績は怪しい?3年目の利用者がメリットとデメリットを解説

2017.10.10

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