中古マンション購入のメリットや注意点は?7つの観点で新築マンションと比較

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不動産投資の一環として、または持ち家のために「中古マンションの購入」を検討されている方もいらっしゃるかと思います。

今回はそんな方々に向けて、新築マンション購入と比較した際の、中古マンション購入におけるメリットとデメリット、購入時の注意点などをお伝えします。

新築マンション購入と比較した際の、中古マンション購入のメリット

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新築マンション購入と比べて、中古マンション購入には一般的に下記のようなメリットがあると言われています。

  • 価格が安い
  • 自分の好きなエリアや物件を探せる
  • 事前に物件や周辺環境の様子が分かる

ですが、これだけの情報ですと、かなり一般的な内容になってしまいます。

ですので、ここから中古マンション購入時に考慮すべき7つの観点から、新築マンションの購入と比較しながら、中古マンションのメリットや注意点に関する詳細をお伝えしていきます。

1. 価格や手数料の観点

  • 中古マンション:新築よりも安いが、仲介手数料はかかる。また、価格交渉が可能であり、購入後の価格下落幅は小さい
  • 新築マンション:価格交渉は難しいが、公平な価格設定がされている。また、仲介手数料やリフォーム費用もかからないため、諸経費は安い。ただし、購入後に価格が下落する可能性もある

まず、価格面に関しては、総じて「中古マンションの方が割安」と言えます。

仲介手数料はかかってしまいますが、価格交渉が可能になりますので、交渉術次第では自分にとって優位に物件の購入が可能です。

2. 管理費と修繕積立金の観点

  • 中古マンション:将来に向けた修繕費が積み立てられておらず、別途一時金を支払わないといけない場合や、管理費や修繕積立金が月額5万円以上など高い場合があるため、購入時には注意が必要
  • 新築マンション:管理費や修繕積立金は、当初からきちんと計画されている

価格面で忘れてはいけないのが「管理費と修繕積立金」です。

新築マンションの場合は、管理費や修繕積立金についてそこまで気にする必要はありませんが、中古マンションの購入時には、必ず「管理費や修繕積立金の状況」を確認しましょう。

3. 住宅ローンの観点

  • 中古マンション:購入物件の築年数によって、住宅ローンの借入可能期間が変わったり、住宅ローン控除を受けられる条件も厳しくなったりする
  • 新築マンション:住宅ローンの金利や借入条件は中古よりも有利なケースが多く、住宅ローン控除も受けられる

住宅ローンに関しては、総じて「新築マンション」の方が有利と言って良いでしょう。

4. 税金の観点

  • 中古マンション:一般個人が売主の物件であれば「消費税」が不要。一部不動産業者やマンション販売業者が取り扱っている物件は、消費税が発生する可能性はある
  • 新築マンション:「不動産取得税」や「新築住宅に係る固定資産税」の減免措置などがある。固定資産税の優遇減税に関しては、新築から5年間が一般的

税金面に関しては、中古マンションでも新築マンションでも、購入時にそれぞれメリットがあります。

ですので、税金に関しては、中古か新築のどちらかを選んだら何かしらのマイナスがあるという訳ではなく、「不動産を購入する」ということ自体に、税制面で何かしらの優遇があると捉えておけば良いでしょう。

5. 住宅の質・セキュリティ・管理体制の観点

  • 中古マンション:住宅の質が劣化している可能性があり、長期的に住むのには不安が残る場合もある
  • 新築マンション:最新セキュリティ設備やコンシェルジュサービスなどが付いている場合があり、住宅の質が高い。また、完成引き渡しから10年間の瑕疵保証制度もある

住宅の質に関しては、当然新築マンションの方が高いです。ですので、中古マンションを購入する場合は、きちんとマンション状態の確認が必要です。

6. 立地・駐車場

  • 中古:好きなエリアで選べるが、駐車場の確保は難しいことが多い
  • 新築:選べるエリアは限られるが、駐車場の確保は簡単なことが多い

中古マンションは新築マンションよりも物件数が圧倒的に多いため、自分の予算の範囲内であれば、希望のエリアで物件を探すことができます。

ただし、車を所有している場合は、近くに駐車場があるかどうかも確認しておいた方が良いでしょう。

7. 事前調査

  • 中古:購入前に、実際の建物や部屋の様子、日当たり、生活環境、入居者の様子やコミュニティなどを確認できる。また、契約から入居までの期間も短い
  • 新築:完成前の場合は工事状況は確認できるが、実際の生活の様子などはイメージし辛いことが多い。また、契約から入居までの期間も長い

最後に、中古マンションの場合は、事前に物件や生活環境に関する詳細な情報を手に入れることができます。

一方、新築マンションの場合は、マンションのコミュニティもゼロからのスタートになりますので、お隣さんが最悪だったり、ハズレくじを引いてしまう可能性もあります。

また、新規の契約から入居までの期間も長いため、その間に自分自身の生活や仕事環境に関して変化がある可能性もあります。

中古マンションの購入に向いている方の例

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以上のような中古マンション購入と新築マンション購入との比較を通じて、中古マンション購入に向いている方は、下記のような方かと思います。

  • 事前にしっかりと調査してから物件を購入したい方
  • マンションの購入を急いでいるわけではない方
  • 自分の予算の範囲内で、自分の好きなエリアで物件を選びたい方
  • 物件購入後、自分の好きなようにリフォームしたい方
  • 以前に新築マンションを購入したことがある方

中古マンションを購入するとなると、たとえ安くても区分所有の物件で数百万円、一般的には数千万円もする物件がほとんどです。

しっかりと自分の「資産」となる物件を見定めて購入したい方は、中古マンション物件の購入が向いているでしょう。

中古マンションの購入を検討されている方へおすすめのサービス

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以上になりますが、それでは実際に中古マンションを購入しようとした場合、どうしたらよいのでしょうか?

まず、一番のおすすめは、中古マンション購入・売却の無料相談サービスである「イエシルアドバイザー」の利用です。イエシルアドバイザーに関する詳細は下記にまとめてありますので、合わせてご確認ください。

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また、中古マンションを持ち家としてではなく「不動産投資の対象」として検討されている方であれば、一度信頼できる無料の不動産投資セミナーに参加されることをおすすめします。

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最後に、不動産投資に関心はあるものの、東京近郊以外にお住いの方には、インターネット上から不動産投資に関するノウハウBookの無料の資料請求ができる、Renosyという不動産投資の支援サービスの利用をおすすめします。

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中古マンションの購入には結構な金額の資金が伴います。焦って大きなお金を動かす前に、情報収集といった観点でも、まずは不動産投資のプロに一度は無料相談されてみることをおすすめします。

資産運用を学ぶ方法