不動産投資とは?メリットとデメリットを初心者に分かりやすく解説

不動産投資

不動産投資の初心者の方向けに「不動産投資の基礎」から、最低限知っておきたい「不動産投資のメリットとデメリット」、「不動産投資のリスク」、そして最後に「不動産投資の始め方」をご紹介します。

不動産投資とは?

不動産投資

まず、不動産投資とは、マンション一棟やアパートの一室などの「不動産」を購入して、そこから家賃収入を得たり、購入した不動産の価値が上がった時に、その不動産を売却して利益を得る投資手法のことをさします。

したがって、不動産投資には「家賃収入(インカムゲイン)」「売却益(キャピタルゲイン)」の2種類があります。株式投資にも「配当収入(インカムゲイン)と「売却益(キャピタルゲイン)」の2種類がありますので、それに似ています。

ですが、株式投資やFXなどは「ハイリスク・ハイリターン」と言われ、一回の取引で多額の損失を出してしまう可能性もある金融商品である一方で、不動産投資の場合は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。

何故かというと、それなりに大きな金額を投資することにはなりますが、長期的に安定した収入を得られる可能性が高いからです。この点は株式投資やFXとは大分異なりますので、近年は会社員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。

不動産投資のメリット

不動産投資

まず、不動産投資の主なメリットは下記になります。

メリット
  1. 家賃収入を、安定的に長期的に得られる(=老後の年金の代わりになる)
  2. 多様な物件から、自分に合った物件を選べる(高利回りの物件、少額の自己資金から可能な物件など)
  3. 賃料や物件価格の変動は緩やかなため、計画的な資産形成ができる
  4. 土地が値上がりすれば、物件を売却して売却益を得られる(インフレ対策にもなる)
  5. 取得した物件を担保に、また新たな不動産投資に取り組むこともできる
  6. 生命保険の代わりになる
不動産投資の物件によっては少額の自己資金から始められ、長期的・安定的に収益を上げられることが不動産投資の魅力です。

また、将来的に経済成長や人口流入が見込まれる地域の確かな物件を購入すれば、いきなり不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは中々考え辛いでしょう。

不動産投資ローンの団体信用生命保険について

⑥の「生命保険の代わりになる」とは、銀行から不動産投資ローンを借りて不動産物件を取得する場合、「団体信用生命保険(通称「団信」と言います)」に加入することが義務付けられています。

こちらの保険に加入することで、万一借り手がローン返済中に死亡したり、高度障害などになってしまったとしても、返済中のローンは保険から支払われることになります。

ローンが返済されたのちに物件は残りますので、生命保険の代わりのような役割を果たすことなります。これらは分かりやすいメリットですが、加えて税金のメリットもあります。

不動産投資による税金メリットについて

不動産投資は、所得税・住民税・相続税など、様々な税金メリットを享受することができます。

例えば、購入した不動産は時間の経過と共にその価値が落ちていくと考えられるため、毎年その価値が落ちた分を「減価償却費」として必要経費(損金)に計上することができます。

そのため、取得した物件に対して、毎年数百万円の「減価償却」が可能であった場合、自身の給与所得からその損金を引くことができますので、最終的に課税される所得金額は低くなり、所得税や住民税の税率も下がるという仕組みです。

また、相続税に関しては、遺産の相続の際に、預金・債券・株式などはその時の「時価」で評価されますが、不動産物件の場合は「路線価」で評価されます。

路線価とは「道路(路線)に面する宅地1平方メートルあたりの評価額」のことですが、こちらの評価基準を使うと、実勢価格の70%〜80%で評価されるため、不動産物件の評価額も70~80%で評価されることになり、相続税の金額も低く抑えることができるという仕組みです。

不動産投資のデメリット

不動産投資

一方、不動産投資の主なデメリットは下記になります。

ここにタイトル
  1. すぐに物件を売って現金化することができない(=流動性が低い)
  2. 維持管理コストがかかる(修繕費や管理費、損害保険料、不動産管理会社の手数料など)
  3. 不動産取得から売却までに様々な税金がかかる(不動産取得税、固定資産税・都市計画税、売却時の譲渡税など)
もちろんこれらのデメリットは、きちんと収益が上がる物件を取得し、計画的な売却プランを検討しておけば、十分に対応できるデメリットにはなります。

また、税金面についてはメリットもありますので、そのような税金もあるとの認識をしておく程度で良いかと思います。

不動産投資のリスク

続いて、不動産投資の主なリスクは下記になります。

リスク
  1. 物件価格の下落リスク(購入価格以上で売却できない)
  2. 空室リスク
  3. 家賃の滞納リスク
  4. 物件の老朽化リスク
  5. 地震・火災などの自然災害リスク
  6. 賃貸管理会社の倒産リスク
  7. 借り入れリスク(金利の上昇リスク)
  8. 不動産関連の法制度や税制が変わるリスク
特に物件価格の下落リスクに関しては、きちんと不動産物件の購入前に、どの物件を購入すべきか?は、非常に精査すべきポイントです。

そもそも土地の価格が下落している地域に物件を購入してしまっては、空室リスクも増える可能性も高いでしょうし、売却益を得られるどころか買い手がつかないといった自体も発生してしまうかもしれません。

以上が不動産投資のデメリットやリスクになりますが、どんな投資にもメリットもあればデメリットもあります。きちんとメリットだけでなくデメリットも踏まえ、投資の性質を理解した上で取り組むことが大切です。

不動産投資の始め方

不動産投資

主な不動産投資のメリットやデメリット、リスクは理解していただけたかと思いますが、それでは一体どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?

メリットやデメリットを理解したからといって、いきなり不動産物件を購入しようとするのは、はっきり言ってかなり危険です。不動産投資にはメリットもたくさんありますが、不動産投資にまだ取り組まれたことがない方は不明点だらけかと思います。

そもそも、どのような地域でどのような物件を購入すればいいのか?、不動産物件はいつ購入すべきで、購入したらいつ売るべきなのか?、銀行からローンを受ける上で頭金はいくら必要なのか?、税金を考慮した上での最適な運用方法は?などなど、疑問が沢山残るのが自然です。

そこで、不動産投資についてある程度の費用をかけて学ぶ意欲のある方におすすめなのは「ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校」へ参加されることです。筆者も参加しましたが、学ぶ意欲のある方にとっては大変有意義な講座です。随時無料体験会も開催されています。

一方、学習にそこまでお金をかけたくはない方は、まずは無料の不動産投資セミナーに参加して概要を理解するのがおすすめです。実際にリアルのセミナーに参加して情報収集をしてしまった方が、一番手っ取り早いでしょう。当サイトのおすすめは、今なら参加すると「不動産投資入門ガイド」がもらえるグローバル・リンク・マネジメントの無料セミナー(渋谷開催)です。

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こちらは簡単に言うと、不動産投資のプロに相談できるサービスです。なぜおすすめかというと、このようなサービス提供者には、これまで蓄積された不動産投資のノウハウや成功のポイントなどがあるからです。

また、一般人には出回っていない現在の不動産の相場情報なども保有していますので、不動産投資に興味のある方は一度検討してみると良いでしょう。

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