オーナーズブックで損!過去の貸し倒れ案件を分析して安全性を確認してみた

損失

オーナーズブックで損することはあるのでしょうか?

今回はオーナーズブックに過去の貸し倒れ案件があるのか、調査してみました。結論からお伝えすると、2014年のサービス開始から2019年12月末まで1件もありませんでした。

ただし、そもそもオーナーズブックの貸付型案件は、不動産担保を取得して貸付を行うため、万が一貸し倒れが発生しても、取得した不動産担保を売却することで損失が補填されるスキームになっています。

オーナーズブック(OwnersBook)の貸し倒れについて

【公式サイト】https://www.ownersbook.jp/

実際に過去のお知らせを調べてみると、貸し倒れではありませんが問題が発生している案件がありました。具体的にはこちらの「江東区商業ビル第1号ファンド第1回」です。

これだけをみると、単純に初回の案件というのは注意が必要なようには思われます。ざっと内容をみたところ貸し倒れではないのですが、まず案件の状況は以下でした。

案件の状況
  • 極度額11,200万円(1億1,200万円)の根抵当権(第三順位)を本案件実行時に設定
  • 本物件について、LDF社は本貸付金額8,000万円を超える募集又は貸付は行はない
  • 本物件には、同一銀行・同一支店からの二つのローン(シニアローン①及びシニアローン②)を担保するものとして、第一順位・第二順位の抵当権が設定されている
  • シニアローン①及びシニアローン②の元本残高の合計額は859,468,477円(2019年2月28日時点)

上記を確認すると、今回の根抵当権は第3順位で、OwnersBookの貸付金額は8,000万円です。もともとの物件評価額12.6億円ですので、以下のような図の状態です。

こちらを確認すると問題なさそうには思えますが、実際はどうだったのでしょうか。

2019年07月05日[重要]江東区商業ビル第1号ファンド第1回 | 案件に関する状況報告

不動産投資

「江東区商業ビル第1号ファンド第1回」の案件に関して、貸付先である専門商社(介護)ARの連帯保証人のうちの一社の民事再生手続きの開始決定を原因として、専門商社(介護)AR、物件①を所有する不動産保有会社、及び連帯保証人の二社の計四社において、代表取締役に就任している個人(※)が破産手続きの申立てを行い、その開始決定通知を受けたことが判明いたしましたので、お知らせいたします。

※本件貸付に関し、貸付人と個人との間には連帯保証を含む債権債務関係は一切ございません

上記を読み解くと、どうやら代表取締役の個人が破産手続きの申請をしたようです。一体何があったのかというところではありますが、、OwnersBook側には以下の説明が記載されています。

個人の破産手続きが開始されたことにより、今後、貸付先や連帯保証人の活動に支障等が生じ、ひいては債務弁済に影響が出る可能性がございます。ただし、本件貸付の担保として不動産に根抵当権を設定していること、及び本件破産手続きが本件担保不動産の価格に影響する程度は限定的と考えられることから、本件貸付の回収への影響は限定的と考えております。

上記のように、特段影響はないと読み解くことができます。

その後、「2019年07月16日[重要]江東区商業ビル第1号ファンド第1回 | 案件に関する状況報告(第二報)」において進捗が共有されており、本件貸付の回収を進める旨が説明されています。

本件民事再生手続き及び本件破産手続き、並びに貸付先からの回収に関して進捗があり次第、本案件に投資いただきました投資家の皆さまにご報告申し上げるとともに、本件貸付の回収が完了しましたらホームページでも併せてご報告申し上げます。

実際にオーナーズブックが貸付を行なった先が倒産している訳ではありませんので、正直なところ投資家に損失は出ないのではないかなとは思われますが、世の中何があるのかわからないといったところでしょうか。

筆者としてはオーナーズブックの運営会社は上場企業ですし、信頼性は高いと感じています。ただし、世の中に絶対的なものはありませんので、オーナーズブックの初回案件については注意したいなと思った次第です。

オーナーズブックで損する可能性はある?筆者の見解

不動産投資

上記を踏まえると、オーナーズブックに限らず投資にリスクはつきものですので、投資をして損する可能性はあるとは言えるでしょう。

ただし、ソーシャルレンディング案件の中では、オーナーズブックの貸付型案件は不動産担保を取得していますので、かなり固い投資先であるとは言えるでしょう。万が一貸し倒れが発生した場合は、取得した不動産担保を売却することで損失が補填できるからです。

それに、オーナーズブックは2種類の案件を取り扱っていますので、見極めは割と簡単です。

オーナーズブックの案件の種類
  • 貸付型案件であれば不動産担保を取得している
  • エクイティ型案件はハイリスクハイリターン

なるべくリスクを抑えて投資をしたい場合は、貸付型案件に投資をするのが良いでしょう。また、いずれにせよ、オーナーズブックの一つの案件に集中投資をするのは危険です。

ソーシャルレンディング を利用する際は、さまざまな案件に分散投資をするのが王道です。

物件売却時に価格下落保証がある不動産投資クラウドファンディング

① 動画で物件状況を確認できるCREAL

【公式サイト】https://creal.jp/

オーナーズブック以外の不動産投資型クラウドファンディングを利用するのであれば、CREALが有力です。

CREALは投資先の不動産物件の詳細を動画で確認することができることに加えて、物件売却時の価格が万が一購入時より下がっていたとしても、10〜20%程度の下落であれば保証してもらえます。つまり、オーナーズブックのエクイティ型案件の保証つきのような形式です。

1万円から投資をすることができ、口座開設や口座維持手数料は無料ですので、まずは無料登録されるのがおすすめです。

② 上場企業が運営しておりコインで投資できるRimple(リンプル)

不動産投資型クラウドファンディング【Rimple(リンプル)】-1口1万円から不動産投資ができる

【公式サイト】https://funding.propertyagent.co.jp/

Rimple(リンプル)は、東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営する、不動産投資クラウドファンディングです。

プロパティエージェントが自社開発した、都心に特化した高利回りの優良物件の案件を豊富に取り扱っている点が特徴です。1口1万円から投資をすることができ、投資した物件を売却する際に、万が一価格が下落していても、3割まではプロパティーエージェント側が負担してくれます。

不動産投資型クラウドファンディング【Rimple(リンプル)】-1口1万円から不動産投資ができる

そのため、投資家である私たちの元本毀損リスクは、かなり抑えられています。また、セゾンの永久不滅ポイントをリンプルコインに交換することができ、元手ゼロでのポイントからの投資も可能です。

まだ始まったばかりのサービスのため案件数は多くないですが、初回案件の利回りは10%と高くなっています。女優の真矢ミキさんをイメージキャラクターとして起用おり、今後のプロモーションやユーザー数増加にも期待ができるサービスです。

③ 上場企業が運営しており地方物件があるJointα(ジョイントアルファ)

不動産投資型クラウドファンディング - ジョイントアルファ[Jointo α]

続いて、Jointoαは、東証一部上場企業の穴吹興産が運営する不動産投資クラウドファンディングです。

CREALよりも保証額が大きく、物件の売却時に価格が30%下落しても保証してもらえます。ただし、CREALよりも運営歴は短いため、案件数はまだ少ない点がネックです。

また、最低投資額が10万円からですので、すこし敷居の高いサービスと言えるでしょう。1万円から投資を行いたい方には、リンプルの方がおすすめです。